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李一戈:警惕以特色小镇名义占地

2017-06-23 16:09 来源:21世纪经济报道 编辑: 浏览:171

  根据住建部的通知,各地要在2017年6月30日前将第二批全国特色小镇推荐名单和推荐材料报到住建部,该部将会同财政等部门认定并公布新的特色小镇名单。去年经住建部、国家发改委、财政部共同认定的第一批特色小镇共有127个。

  去年7月1日,住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,决定在全国范围开展特色小镇培育工作,计划到2020年,培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇,引领带动全国小城镇建设。

  全国大约有4万个乡级行政单位,从中筛选出1000个特色小镇,比例并不大。更重要的是,如果小镇确实是有特色的,这个时候辅以适当的政策支持,对当地经济发展能起到很好的推动作用。而三部委的认定,无疑是一种有质量的品牌背书。

  但最近有两件小事让我颇为疑惑。一位多年未见的地方政府朋友找到我,问我是否认识接近前述有关部门和机构的人,希望在评选特色小镇上能提供一些建议;另一位企业界的朋友则是在做一道项目定位的选择题,是借鉴基金小镇做北方资本小镇,还是做北方民居旅游小镇?

  特色小镇,其实是地方先探索出来的。这方面做得比较好的是浙江。地方总是希望把自己做得比较成功的小镇推荐上来,成功入选全国特色小镇,做些外围工作也无可厚非。但从全国来看,所谓的特色却有可能变成“撞色”。也就是雷同。

  住建部原副部长、现全国房地产业协会会长6月20日在由新京报举办的“遇见中国特色小镇启动峰会”上表示,特色小镇重叠、交叉、重复,同质化非常严重。全国表示建设特色小镇的多达五六千个,有些部门提出要建200个特色小镇、2000个少数民族特色村寨。有些机构甚至提出要建一千个旅游小镇,五六百个文化小镇,“特色小镇需要降温”。

  粗略来看,特色小镇有三类,一类是部分地区一直在打造的地方特色小镇,一类是被国家部委认定的全国特色小镇,一类是机构或企业开发建设的特色小镇。地方特色小镇以旅游小镇的数量最多。所以,今年住建部通知里特别规定,以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过1/3。

  我最担心的,是特色小镇的房地产化。它实质是地产商与地方政府联手推动、由地产商主导的房地产开发,是以特色小镇名义占地的行为。

  是的,没有哪个地产商会公开宣称,它是要在特色小镇搞房地产开发。恰恰相反,它打出的旗号,一定是类似科研小镇、民居旅游小镇这样名头。

  它们必然要举办一场签约仪式。科研小镇,最好是把清华、北大里的某个研究所请过来,象征性签个战略合作,宣称要在项目所在地建研究基地;即使拉不到清华、北大这类学校,其他一本院校也是可以的,白给房子,还是有点吸引力的。

  再比如,人工智能小镇,请不到微软、谷歌、英特尔,能请到百度、腾讯、阿里某个事业部也可以。图纸上画一片地给你,实验室、实验基地敞开建。

  特色小镇都是产业小镇,以产业立镇、兴镇。地产商能带来这么美妙的蓝图设想,地方政府当然要给予补偿,它能给的就是土地。在规划图上表现的,则是住宅配套。整体规划里,房地产占比一定不会超过三分之一。

  很多朋友注意到,不少的特色小镇,规划都是大手笔,动辄十多平方公里,如果30%是房地产,那就有三四平方公里。哪怕是个很克制的特色小镇,只有3平方公里,房地产开发也有1平方公里,也就是100万平方米。如今,地价贵如黄金,土地出让都是分割成一小块一小块的,偶尔冒出10万平方米就是奇迹,地产商到哪能一次性拿到100万平方米的土地?

  如果3平方公里小镇,有2平方公里的特色产业确实红红火火地发展起来了,另外1平方公里做房地产开发,咱也就忍了。但问题是,实体产业的招商,绝不是搞个签约仪式,以后这些产业、机构就哗哗地入驻了。有的企业做产业新城,招商队伍多达上千人,但往往是A项目招商差强人意,B项目八字还没一撇。招商后的运营更是一门大学问,远非传统的建房子卖房子那么简单。

  那些宣称5年建成一个特色小镇的,必须是吹牛。很有可能,5年后,1平方公里的房地产开发是做完了,2平方公里的产业用地只建了一座酒店,两三栋科研用房,一栋厂房。其他的,都还是规划图。按照这种开发比例,事实上它就是一个大型房地产项目。

  还有一点,我很好奇,县区及县区以下的土地指标都十分紧张,地产商深度介入或主导的特色小镇,10平方公里5年基本建成,土地指标是如何解决的呢?即使重重分解,一个特色小镇项目别说一年要拿到1平方公里的土地指标,就是10万平方米,几乎都是不可能完成的任务。

  到彼时,人们才会恍然体悟,某些特色小镇成了一个多方联手打造的概念,要么是等待时间的证明,要么是等待时间的湮没。始作俑者,可能已成功获利逃顶。


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